教育地产的发展模式受教育和地产行业发展的双向影响。整体趋势是从地产主导到教育主导。
搜索引擎上给教育地产的定义是：教育地产即在地产项目中引入学校（教育），以提升项目附加值的一种开发模式。教育和地产的结合是天生的。教育地产的发展模式受教育和地产行业发展的双向影响。整体趋势是从地产主导到教育主导。
教育地产发展的三个阶段
V1.0靠名校，引名校，办名校。
这一阶段主要是体系教育，对象是幼儿园以及中小学生，也就是我们说的学区房。通过提升教育配套，促进销售，提高地产的溢价能力，同时带动整个片区客群品质的提升。像陆家嘴板块和上海惠灵顿国际学校、上海东方外国语学校都起到了类似的作用，这个阶段，教育是地产的附属。
随着社会的发展，这一模式也产生了一定的问题：
1、靠名校，引名校现在已经被叫停。部分城市规定房地产广告不得含有为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺，不得使用“名校”、“学区房”等内容。2、联合办学的模式审批越来越难。北京等地区不让使用联合办学这种模式。3、今年发布《民促法》（送审稿）中也明确提出，禁止公办学校用自己的品牌盈利的问题。
V2.0社区教育、国际学校、幼儿园、教育综合体、营地教育
这一阶段从体系教育延伸素质教育，在地理范围上突破了社区。从楼盘销售的辅助手段成为盈利手段。受教育人群3-18岁变成了0-100岁。
这一模式的出现是地产和教育发展的综合作用结果：
1、地产商的转型需求。十九大以来，要求提供高品质的生活服务，同时，地产的白金时代的结束，让很多地产也提出了要向美好生活提供商的转型。教育是刚需型、首改型业主最为关注的配套问题，同时也是市场发展前景较好的产业。地产商需要通过和教育产业的深度结合，来提高自身的运营和服务能力，以及盈利水平。此外大量的自持为房地产企业多元化业务的场地需求提供了机会。
2、教育的发展。80、90后的父母在对孩子的素质教育更为重视，对高品质的教育有一定的需求和购买力，愿意为了更高品质的教育产品支付更高的费用。
几类教育地产模式的详细介绍
1、社区教育：
首先，社区教育幼儿园托班。2016年九部委联合推出了《关于进一步推进社区教育发展的意见》，《意见》要求，整合学校、社区和社会教育资源；丰富社区教育内容，开展“公民素养、诚信教育、人文艺术、科学技术、职业技能、早期教育、运动健身、养生保健、生活休闲”等教育活动；社区教育的优势是业主不用出远门就可以享受，劣势是空间位置受限，资源种类受限制。
社区教育中比较有代表性的是万科。万科的V-link社区中的V-Learning为业主搭建了一个教育平台，面向4-12岁孩子的持续成长，是家门口的专业素质教育基地。
2、国际学校
一方面，随着消费水平的提升，家长对学生素质教育的需求提高，出国留学人数的增加，也带动了国际化学校的发展。另一方面，新民促法中对民办学校盈利和证券化提供了法律支撑。这也是目前地产商尤其是高端地产、文旅地产中较为受到追捧的产品。各大地产商或成立自己的教育品牌，或引入国内外的知名的国际教育品牌。
比较具有代表性的便是碧桂园旗下的博实乐教育集团了。碧桂园为博实乐免费提供土地和设施，博实乐负责运营学校，并依托碧桂园地产，得以轻资产快速扩张。
3、教育综合体
教育综合体是各类教育产品的聚合平台。以教育为核心，进行多元业态的布局。家长不需要为了追求更为优质的教育资源，带孩子全城奔波。也解决了商业地产的人流量的问题。
比较有代表性的项目有：泰禾的深圳泰禾中央广场
泰禾的深圳泰禾中央广场拟引进常春藤名校、全英排名前十的Kingwood公学、美国凯尔特学校(奥巴马母校)、日本最大儿童教育综合体LALAPORT或同等级顶尖教育机构。面向全年龄段提供服务，除了针对儿童的教育产品外，针对大人有世界名校游学、海外名企访问及国际金融考察团。设计了HOMESTAY、实景职业体验等多个主题活动。此外业主有VIP特权和5万元教育基金，使教育综合体和地产开发有了更深入的结合。
V3.0综合服务提供商
以新欧鹏为代表，提出了教育小镇、教育产业园的模式。
教育小镇打破了学校围墙，延展了教育范围，实现教育从学校内涵发展、区域综合发展，过渡到教育的社会化发展。目前新欧鹏国内已有5个教育小镇在加紧建设。四川新鸥鹏教育小镇5000亩。是一座以巴川K12教育、云教育、教育培训MALL、教育公园、游学商业街等教育产业、三甲医院的教育＋产业小镇将建设480万m2米的宜学、宜居、宜养、宜游，按4A景区标准建设的国家级教育特色小镇。通过优质教育资源的共享，开辟学校、家庭以外的教育大阵地，创建家庭、学校、社会一体化的素质教育高地，实现优质教育资源共享，提升区域教育质量。
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